注文住宅を住宅ローンを使って完成させるまでの流れ【実体験】

「注文住宅の住宅ローンの流れを知りたい」

「実体験を知りたい」

といった疑問にお答えしたいと思います。

我が家は土地を住宅ローン(先行融資)で購入し、その後建築士相談、施工業者を決定し、分割融資で支払いをしながら、無事注文住宅を建てました。

今回はその経験から、注文住宅の住宅ローンの流れについてご紹介したいと思います。

気に入った土地を見つけ、手付金を支払い、土地先行融資で購入

賃貸の家が手狭になり、近所でマンションか一戸建てを購入したいなーなんて思っていて、軽い気持ちでマンションを内見したりしていたところ、業者から狭小の土地を紹介されました。

予算の範囲内だったし、気に入ったので購入を決めました。

こういうことはよく考えてもキリがないので、即決。

買付証明書の提出と並行して、住宅ローンを探して事前審査をしてもらいました。

土地先行融資をしてくれて、狭小住宅オッケーで、分割融資してくれるところ、となるともう銀行の選択肢はほとんどありません。

業者から進められた銀行で住宅ローンを組むことに決めました。

ネット系などにも相談するか悩んだのですが、時間かかりそうだったので却下。

ご縁があった銀行で、ずっとお世話になることにしました。

その後の契約には仲介手数料と手付金を現金で払う必要がありました。

この時に支払った手付金は土地価格の5%、仲介手数料は(売買価格×3.0%+6万円)+消費税の半額、でした。

余裕を持って、土地購入価格の10%くらいは現金で支払うことになると思っておいたほうがいいです。

重要事項の説明や住宅ローンの本審査など、続々とコトが進んでいきます。

説明はしっかり聞いたり、書類には理解するまで目を通したりと、最低限必要なことはしつつ、まな板の鯉状態で時が流れていきました。

土地先行融資が実行され、手付金が戻ってきた

無事、土地のローンが実行され、フルローンでの土地購入となりました。

この時点で、現金で支払った手付金や仲介手数料が手元に戻ってきた感じになります。

この日から、土地先行融資に対する住宅ローン返済がスタートしました。スタートしたといっても、元金据置にしてもらったので、利息だけ支払う感じで元金は減らない契約にしてもらいました。

家が建つまでの間、その時住んでいた賃貸の家賃と並行して返済する必要があったため、元金据置にしてもらわないと現金が減るのは困る感じでした。子供の中学受験の真っ最中だったので、とにかくキャッシュが減らないように、ということで。

利息ってこんなに払ってるんだ!と実感しました。

融資実行後、1年以内に着工しなければならないので、建築士と急ピッチで話を進める

さて、無事に土地が決まりました。建物のことを考えなければならないです。

お願いしたい建築士さんは決まっていたので、土地の取得と並行して、建築士さんと話を進めていました。

建物のことはもちろん、支払いに関することや住宅ローンの分割融資などについてもお話しして、出来るだけキャッシュでの支払いが少なくなるよう配慮してもらいました。

銀行にはどの建築士さんにお願いしているのか、施工会社はどこなのか、逐一聞かれましたし、報告が必要です。

なんだか行き当たりばったりのような日々が続くのですが、とにかく期日に間に合うように、出来るだけスムーズに行くように動いていました。

建築士さんとは何度も何度も話をし、とにかく予算内に収まるように、できることは施主支給でやるということで、話を進めました。

これに関しては、自分たちの要望を伝え、できる範囲でやってもらうという作業をとにかく繰り返していきます。

1年以内に着工しないと、住宅ローンが組めない、ということは繰り返し伝えておきました。

建築士への支払いは、建物の住宅ローンに含めることができるが、先に現金で支払い

我が家が頼んだ建築士さんは全5回の支払いで、建築士さんへの支払いは総工事費の15%程度だったかと思います。

建築士さんへの支払いは、とりあえず現金で支払い、あとから請求書などを銀行に提出して建物のローンに含めることができました。

土地の融資の手付金と同じで、あとから帰ってくるため、一時的に現金が必要になります。

着工金を分割融資で支払う

土地を購入してから12ヶ月目、ついに施工業者への着工金を分割融資で支払い、建物に対する住宅ローンが始まりました。期限ギリギリです。

土地のローンは元金据置期間の1年を終えたため、元金と利息を含めた本格的な返済が始まりました。

この時、賃貸の家賃と土地のローンの支払い、分割融資の利息分の支払いが重なり、毎月の出費が大きかったです。

銀行側との契約で、土地のローンを組んでから、建物が竣工するまでは2年以内という期限が決められていたため、とにかく大工さんに頑張ってもらえるよう、建築士さんや施工業者にはお願いをしました。

着工金を支払った約2ヶ月後、中間金を分割融資で支払う

これは着工金の時と同様の手続きでした。

銀行の担当者がマイペース(?)な感じだったため、こちらから質問して色々早め早めに準備を進めていきます。

ネットで調べても、私たちのような綱渡りなケースはあまりなく、途方にくれることもありました。

引き渡し時に残りの住宅ローンを実行してもらい、無事新居に入居

途中でコロナの世の中になり、物資不足でどうなることかと思いましたが、無事新居が完成したので、残りのローンを実行してもらい、全てのローンの手続きが完了。

後はひたすら頑張って返すだけ。

予定通りに家が立たず、銀行との約束の2年以内の竣工とはならなかったのですが、逐一報告していたので、ちゃんと融資してもらえました。

まとめ

注文住宅の住宅ローン、我が家は土地を購入して、建築士に依頼して、施工業者に建ててもらうという感じだったので、とっても大変でした。

すごく焦ったり、怒ったり、腹が立つことがたくさんあったけど、何とか乗り越え、良きお家を建ててもらえて、とても良かったと思っています。

大変なことがあっても、ちゃんと不満は口にして、やってもらったことは感謝して、現状をしっかり報告して、謙虚に対応していけば、事は進んでいくということを学びました。

お金がなくても、家を建てたいという気持ちを持ち、最後まで頑張って良かったです。

建築士さんや施工業者さん、銀行にはとても感謝しています。

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